好买说
“今年市场波动大，去年买白马股的私募还会表现好吗?”
“地产固收类项目风险点在哪里?”
“股权基金的变现流程是怎样的?”
从2月3日好买商学院线下第一课开始，每节课堂上，投资人的提问热情非常高。从固收类产品风险来源到股票私募选择到股权基金的费用等，每一个问题都很贴近实际，好买商学院的讲师给与了专业细致的回答。
如今，2018年一季度“三节课玩转资产配置”系列线下课程已在不舍中结束。那些精彩提问代表了多数投资人关心的方向，也许它也是你的疑惑，我们把这些问题进行了细致的整理。看完这些问题，你对不同类型的私募产品将会有更深入的认识和理解。
01
固定收益类精彩问答
Q1：同样投资的话，为什么不直接投资房地产?直接投资房地产和投资房地产基金有什么区别?另外，投资住宅和商业地产有什么区别?
答：房地产周期是一个大周期，大约10到15年。中国的房地产市场比较特别，高速发展近20年，黄金期已经过去了，现在大家买房很难淘到很便宜的房子。而中国最有价值和安全边际最高的房子主要集中在北上深等一线城市，其它的地方不能说没有价值，但是安全度和价值没有这么高。一线城市限购、限贷、限价、限售，如果说您要在上海买房，现在动辄就要几百万，甚至千万起才能买到房，对资金的需求量较大，房子只能一套套卖，不能切开卖给你。另外，国家会不断的用税收杠杆来调节房地产，如果你资金量很大，有一些结构性的机会。如果200万到500万投资房地产，那么房地产属性的金融产品本身不错。
为什么房地产类金融产品都是债权性质?大开发商选择的楼盘本身是有利润空间在的，你以债的形式介入，你和它一起分享利润，相对机会更多些。如果你想和它一起去做股东，这样的机会微乎其微。
另一个问题，投资住宅和商业地产有什么区别呢?住宅总是会有人住的，商业不是这样，哪怕一线城市也不是这样。商业的楼很讲究，一是品质，二是商业氛围，商业要靠强大的运营、管理团队，才能把它做起来。大家会看到有些商业地产开发商拿到地之后并不开发，它会等到地铁修过来、有了一定的人流量后再去开发、运营。有些商业中心强调给租赁者几十年的长租，貌似非常高的投资回报，其实本质是因为流动性差、变现能力非常差。未来这块商业地产是否可以起来?谁都不知道。如果这个地方的商业氛围起来了，人流、客流起来了，也许这个商业地产的回报会起来。但总体看，投资商业地产的难度比投资住房要高很多。
Q2：地产固收的风险点在哪里?
答：这个问题很大。5年前全国有4万家房地产企业，今天不到1万家了，剩下的3万家有的倒了，有的是因为房地产行业对资金量要求越来越高、门槛越来越高，很多老板主动把项目卖掉退出了。中国经济发展是非常快的，趋势变化也很快，如果金融机构融资给房地产企业，肯定要把那部分有可能给市场淘汰掉的地产企业排除在外，这就意味着要挑最强的房地产交易对手。
另外，由于一些房地产企业扩张太快，对现金流的要求非常高，所以房企本身必须要有非常强的运营能力。这是在选择地产固收项目中值得关注的要点。
还有，开发项目也很重要，我们认为一二线城市的项目安全边际相对较高。过往两年比较特别，因为国家去库存，2016年、2017年三四线城市卖得非常好，包括一些很偏远的县市，价格涨了很多，开发商也赚了很多钱。但是长期来讲，三四线城市的房子投资价值相对较弱。
Q3：你怎么看上海酒店式公寓的项目投资?
答：如果要投资上海的酒店式公寓，那么你首先要看下这个酒店式公寓是谁盖的。步入存量房时代以后，新房越来越少，谁来管理物业?这一点很重要。买酒店式公寓本身更多是做投资的，你自己也不见得一定会去住。上海这样的地方酒店式公寓整体来说还可以，但个例要挑一下。
02
股权私募基金精彩问答
Q1：股权私募基金投资期限比较长，我从买入到最后拿到本金收益的现金回流路径是怎样的?
答：不同基金情况完全不一样。同一基金投资多个项目，每个项目退出的情况也不一样。万一项目比较好，并购或者上市速度快，那么本金回流可能速度较快。
这里举个例子，假设你买了一个天使基金，期限大约10年，前3年通常很少会有现金流回款，3到5年期间可能有零星的项目退出，会有一些回款，但一般不多，如果你真的运气很好，遇到一个项目三四年就上市了，可能回款会比较多些，不过这样的项目可遇而不可求。而5年到8年期间，有些天使基金投的项目比较多，可能会有一些项目能早一些退出，回款开始增多。8年到9年期间回款会更多，不过也有一些项目退出时间可能要超过10年。在一个10年期的天使基金中，现金回款和数学中的正态分布有些像。项目具体何时退出，除了项目本身因素外，还和宏观经济情况、资本市场形势有关。比如，如果IPO审核速度加快，那么优质项目的退出时间也会相应加快，也许基金原来需要7到8年才能回本，现在有可能会节约2到3年。
再举个例子，如果你购买的是pre-IPO基金，投的都是那些马上要上市的项目，期限五六年左右。一般基金会花一两年时间将资金投到项目中去，剩下时间给企业发展成长，慢慢就能退出。如果投资的是非常成熟的项目，比如立马会申报IPO的项目，可能投了1年时间就报IPO，再过1年就审核上市了，这种退出是比较快的，不过这样的项目也是可遇而不可求。
这是举了两个天使基金和pre-IPO阶段的例子，但每个基金、每个项目完全不一样，现金回流路径要具体情况具体分析，没有一个可以标准模式。
Q2：现在IPO审核趋严了，股权退出也会越来越严格，这对私募股权基金有什么影响?
答：IPO审核趋严主要是为了扶持优质企业上市，淘汰劣质企业，使真正好的企业能够通过二级市场募集到资金，促进实体经济和资本市场的良性互动。另外，优化IPO发行条件，还可有助于维持金融市场稳定，避免股市暴涨暴跌。在这种环境下，很多不达标的企业就会在IPO阶段被否掉，劣质企业想要借壳上市也会比以前更难，而优质企业的上市速度会加快，唯有真正有价值有利润的公司才能长久发展。未来，私募股权投资业绩分化会更大，优质的私募股权基金管理人会更加好。这意味我们要选择优秀的管理人，投资优质的企业。
Q3：去年证监会出台了减持新规，对上市公司股东减持有了更严格的要求。这对私募股权基金的退出有什么影响?
答：减持新规对股东的减持时间和比例限制比较严，这个肯定会带来一些影响，但影响层面不一样。在减持新规没出台前，过往的中长期股权基金，如果是在企业发展早期或者中期进入的，一般来说持股比例普遍比较高，占比超过5%的很多，不可能一下子就减持完了，一年之内很难减持完毕，过去股权基金的做法就是逐步退出的，和现有减持新规的思路吻合，所以减持新规对它们影响不大。而对那些企业上市前投资进去、上市后立马退出、想要赚取短期差价的私募股权基金来说，可能影响稍微大些。减持新规会把这类基金的退出时间拉长。
03
股票私募精彩问答
Q1：我看xx基金历史波动很大，它是否有平仓线?如果我有这样的要求：希望在市场行情不好、该基金跌到某一价格时，你们可以提醒我赎回。好买是否有这样的服务?
答：xx基金通常没有平仓线，当然不排除个别产品设有止损线。它的风格是仓位常年很高，从过往看，它大跌后涨回来的概率较高，产品净值也一直在创新高。而如果设置平仓线，就意味着到了一定价格它要抛售，那就变成了实质的亏损。我们不要求它设置止损线。
我们内部会给基金打分和评级，如果一只基金的基本面因素发生了重大改变，比如团队核心人员离职，这种情况下我们会对基金持有风险做出提示。另外，如果市场过于贪婪，像2015年上半年行情疯狂时，有些仓位太重的客户，我们会提醒他做一些对冲类产品配置。但如果基金经理投资策略和理念没有改变，我们不会因为市场下跌去提醒投资人赎回。
Q2：今年不管是中国市场还是美国市场，都存在很大的不确定性。从资产配置角度，你会怎么做?
答：年年难过年年过，每年市场都会有自己的不确定。从长久看，首先要注重资产的配置。商品市场有机会了，至少我有相关配置。我会配置优质CTA，股市和CTA是个跷跷板，股市调整时，CTA配置功能凸显。Xx(某CTA基金)去年表现不是特别好，但它符合一只好基金“简单持续迭代”的特征。另外，虽然今年没有去年好，有令人担心的问题，但有时候反而是任何人没有担心的时候才真正是个坏时候，比如2015年我们看到客户疯狂入市时，我们会担心。很多人担心今年的市场，而大家担心的时候，我们反而觉得没有到担心的时候。
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