房地产股权再融资重启，对市场信心和经济基本面预期有什么长远影响？

观点：政策这么密集的落地，对整个市场的信心和预期都有比较大的提振，市场对于明年经济的信心更强了。对于预期而言，市场会觉得此轮房地产的底部基本上探明了。

整体上，此轮政策在过去的一个月里出的比较密集。房地产股权再融资重启，属于供给端的一个改善，它的信号意义比较大。从2021年开始的“三道红线”就是在供给端收缩，房地产股权再融资相当于是在供给端的进一步放松，对房企而言意义重大，这意味着这一轮地产收缩到此告一段落了。

房地产股权再融资重启相当于从资金端、从源头上给钱、给选择，那必然会带来行业再融资快速释放以及并购快速落地。这有助于解决行业保交楼的问题，也有助于解决今年房地产投资过快下滑的问题，相当于盘活了存量资产。即便今年行业再不好，优质企业其实还是卖得动的，不像小企业根本卖不动。

政策通过引入增量资金，尤其是股权性质的资金，帮助优质房企补充权益资本。同时发挥整个REITs和私募基金的作用来盘活房地产资产负债表的项目。企业的存活是有价值的，整体而言这对于优质房企将是一个重估。哪怕人口下降，按照国内13亿人口来算，其实每年房地产销售也有10-12亿平方米的更新需求。因此保主体是必须做的，政策这么密集的落地，对整个市场的信心和预期都有比较大的影响，市场对于明年经济的信心也更好了。对于预期而言，市场会觉得距离底部越来越近，此轮房地产的底部基本上已经探明了。

20天内三箭齐发，历史上有没有过这么大力度政策刺激的密集期，房地产行业会不会迎来新一轮的繁荣期？

观点：历史上地产政策更多的集中于需求端，而这次政策针对的是供给端。这次政策能够得到的最好结果可能是优质企业得到重估，房地产行业整体的下行周期结束了，但有没有新一轮的上行周期可能还需要再观察。

历史上没有过这么大力度的政策刺激密集期，一般都是从需求端推出政策刺激，哪怕是2008年、2014年的时候也是在需求侧推出更多政策去解决整个行业的供需问题，比如降低利率、加杠杆等。

房地产繁荣了这么多年，这一轮相当于刚好碰到了一个大周期，从2021年年底到今年的需求侧政策的效果不明显。这种情况下，这些房地产企业很难活下去，此时就需要用不一样的政策去调节，可能地产需求从过去的17亿平米下行到现在12亿平米，甚至10亿平米，下滑了40%，任何一个企业都扛不住下滑40%背后的杠杆问题，那只能保主体。

第一支箭是授信，但地产销售不好，很多企业其实是用不完授信额度的。第二支箭是发债，解决了部分问题，但只有股权融资才是实打实的，因为股权融资有点类似风险资本，相当于引入活水去解决困境，整个这次的政策力度和推进节奏是显著超预期的。

这次政策基本上扭转了2016年以来的格局，2016年以来的政策不仅针对需求端，还针对供给端。今年一些需求侧实施因城施策政策后，部分城市已经回到了2016、2017年收紧前的水平。但供给端在这次政策之前还是很严的，相当于这次供给端政策放松后，房地产政策全部回到了2016年政策收紧之前的水平。

这种政策密度和力度在历史上是没有过的，如果非要类比的话，可以和2008年、2014年类比，但其实也不大一样。这一次房地产政策是保供给，而不是保需求，这次保供给应该不会带来房价的再一次大涨或者非常强的需求释放。这此政策能够得到的最好结果可能是优质企业能够得到重估，但不代表这个行业还有很大的发展空间。房地产行业整体的下行周期可能结束了，但有没有新一轮的上行周期可能还需要再观察。

明年的经济有没有可能走出底部，开始新一轮的行情？

观点：明年来看压制市场的两个宏观因素都将出现一定的缓解，经济走出底部，开始新一轮的行情是有可能的。市场最悲观的阶段可能已经过去了，但市场的反转不是一蹴而就的，更可能是缓慢波动上行。

展望明年经济，明年内需肯定是要比今年好的，因为内需有两个方面阻碍比较大，一个是地产，另一个是疫情带来的消费压抑。现在地产应该是触底了，供给端触底，需求端最多下行到10亿平，也就10%-20%的下行空间，如果明年二季度需求端也触底了，供需都触底以后可能就迎来了反转。至于反转的幅度多大可能很难预测，但迎来拐点的确定性很大。疫情带来的消费压抑，明年也应该会出现反转，消费需求将出现释放。当这两个堵点都被打通以后，流动性就会流入实体经济。明年的经济预期大概率会比今年好，明年的利率水平可能也会比今年要高一点。

所以明年的经济走出底部，开始新一轮的行情是有可能的。目前政策底已经显现，市场底可能在今年4月份就出来了，经济底可能在明年的一季度、二季度中间的某一个位置。这三个底是看得比较清楚的，市场底是交易出来的，政策底是政策推出确定的，经济底可以外推。

市场大概率是可以开启新一轮行情，但是并不是一蹴而就的。从全球来看，经济的弹性并不足，流动性的弹性也是不足的，美国流动性转向至少到明年的三四季度才有可能；中国明年的利率可能会比今年要高一点，所以流动性的驱动也不是特别强。国内受损严重的行业，下跌幅度较大，今年盈利较差，所以反转的幅度可能更高一点。

总之，市场可能最悲观的阶段已经过去了，整体而言底部肯定是探明的，市场大概率缓慢波动上行的。

更关注哪些板块的机会？

观点：明年投资机会还是以内需驱动为主，结构上更关注的是困境反转类的行业，例如地产链、出行链、消费服务链，这些行业明年向上的趋势和弹性会更清楚一点。

如上分析，明年经济大概率是比今年要好，尤其是影响内需的两个因素得到缓解，内需价值回归是大概率事件。结构上，过去两年受损比较严峻的这些板块会更好一点。地产链、出行链、消费服务链明年向上的趋势和弹性会更清楚一点。其他行业实际上跟地产政策的关系较弱，而且今年流动性放的比较多，有一些行业今年还受益于流动性的。但明年和今年不一样，明年如果国内的经济真的好一点，利率高一点，海外利率也没掉下来，短期市场信心恢复，各个类别都会有一定的估值抬升，前期可能是价值股涨得更猛一点，后面核心成长股也会有机会。那么再看长一点，高估值的还是要小心一点，毕竟资金脱虚向实的背景下，整个经济肯定要比原来好一点。

怎么看明年消费板块的投资机会？

观点：地产政策和疫情防控政策出现拐点后，国内被压制的消费需求大概率会得到释放，明年CPI强于今年的环境下，消费类资产的机会可能还不错。

今年二季度、三季度的货币政策执行报告都有提到过国内的通胀问题，我们预测今年部分月份的通胀可能会破3%，但实际上通胀并没有起来。这主要是因为过去两个季度国内疫情管控仍较严格，压制了整个消费的释放。

从海外的经验来看，当疫情管控措施放松后，经过2-3个季度的释放，整个服务业消费需求将释放得比较充分，大部分行业都达到或者接近疫情前的水平，部分行业甚至可以超过疫情前的水平，与服务业相关的通胀，尤其是人工成本的通胀是清楚且有粘性的。同样的场景可能也将在国内出现，如果房地产和疫情防控均出现拐点，过去受到压制的消费需求和通胀需求都会释放。

向后看，明年PPI还是比较低的，但被压制的需求释放带来CPI要比今年强，相应的消费类资产的机会可能还不错。

怎么看明年的通胀？

观点：今年的通胀数据是被压制的，是低于预期的，明年供需差带来结构性通胀上行是大概率事件。

今年的通胀数据是被压制的，是低于预期的。我们认为核心通胀明年是要走强的，供需差带来结构性通胀上行是大概率事件。

今年核心通胀一直维持在0.6%左右，环比增速基本为0。今年核心通胀低迷的原因在于疫情管控方式较为严格，很多消费需求受到了压制。这造成了两个结果：一是需求得不到释放，积累到了明年；二是供给端收缩的较为严重，很多行业都出现了供给出清。所以当出现反转后，今年低于预期的核心通胀将在明年得到弥补，明年核心通胀的趋势是向上的。按照美国的经验来看，剔除释放流动性的因素后，疫情管控放开后通胀粘性也是比较强的，这种情况或许也将出现在我国，我国核心通胀在未来两年上行的趋势都是比较明确的。

怎么看美元和贵金属？

观点：110左右可能是美元指数的顶部区域，与美元负相关的黄金等贵金属可能有一定机会。

美元方面，从概率上看明年看到顶部应该是比较确定的事。美元强势与否取决于美国对于全球的相对优势，而美国马上将进入衰退交易，美国国债利率也几乎探明顶部，即使仍有1-2次加息，美国进入衰退都对长端利率有压制，因此110左右可能就是美元的顶部区域。那么，与美元负相关的黄金等贵金属可能是有一定机会的。

但美国今年的缩表力度不大，如果明年美国通胀水平仍较高，美联储可能会进一步加大缩表力度，这可能会加重美国衰退。如果全球经济出现快速衰退，黄金等贵金属也是会跟跌的。

免责声明：本文转载自星石投资，文章版权归原作者所有，内容仅供参考并不构成任何投资及应用建议。