过去的3月，媒体的头条被疫情的海外扩散、各国的防疫措施以及经济刺激计划所占据。在铺天盖地的新闻报道中，有一则不太惹人注意的政策，在3月12日出台了。
3月12日，国务院出台了《国务院关于授权和委托用地审批权的决定》（以下简称“土地新政”）。好买君读完这个文件之后，发现它将对中央与地产关系、对地方财政，对城市房价，都产生深远的影响。
那么这个土地新政究竟“新”在哪里，又对未来的房价产生哪些影响呢？
新冠疫情全球肆虐，各国经济动荡，资本市场恐慌情况蔓延，全球股市债市都出现了暴跌。反观国内，在疫情的爆发下2、3月经济几乎停滞，经济数据全面下滑：
图1：制造业PMI指数（经季节调整）
数据来源：国家统计局
其中，PMI下滑至35.7远低于枯荣线50。从供给端来看，企业生产经营活动被迫停止，制造业生产活动大幅放缓，制造业主要原材料库存量大幅减少，复工推迟使得供给端疲软；而需求端，在社会经济活动几乎停滞的情况下，市场需求很弱，新订单指数为29.3%，比上月下降22.1个百分点。固定资产投资方面（如图2所示），房地产暂停施工、销售，2月份房地产企业销售合约普遍下跌，导致维持投资增速高位的地产（10%）同比负增长16.30%；而本就投资低迷的制造业和基建投（资增速3%）更是受到重创，同比负增长31.5%和26.86%。
▼图2：固定资产投资情况
数据来源：wind，好买基金研究中心整理
为了应对经济下滑的冲击，政府出台各种经济刺激政策，比如定向降准7000亿维持市场流动性，进一步下调一年期和五年期LPR利率降低社会融资成本。
但是好买君关注到3月12日，国务院出台了一个不太惹人关注的政策《国务院关于授权和委托用地审批权的决定》，此政策核心内容有两点：第一，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。第二，试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。
好买君认为这才是最重量级的政策，因为它将对中央与地产关系、对地方财政，对城市房价，都产生深远的影响，请听好买君一一阐述：
1
放权至地方
原来中央为了严控农村农用地转化为城市建设用地，防范地方政府触及用地红线（18亿亩耕地），中央一直占据着主导地位，拥有绝对的审批权。比如永久性基本农田由国务院来审批，永久性基本农田以外的一般农用地超过70公顷的土地征收审批事项也由国务院批准。
而“土地新政”实际上就是中央政府下放土地行政权给地方政府，地方政府将拥有用地审批权。过去，地方政府为了突破中央的土地审批，经常会把一块完整的地块切割成很多个地块然后给到中央审批，以越过70公顷的土地征用红线，新政之后，在符合用地总规划和年度用地指标的情况下，土地审批权下放至地方，较原来繁琐的层层上报审批流程（从项目拟定到用地申请审批需要2-3年）大大简化。
2
缓解财政和城投的压力
疫情冲击下，企业停工停产，内外需求减弱，导致企业订单减少，政府的税收将下降，而国家为了刺激经济又出台了许多减费降税的措施（近2万亿），地方政府也配套了许多的补贴政策，导致本来就不宽裕的地方财政更是吃紧。此时进行土地新政，将土地审批权下放给地方政府，其实就是给了地方政府更多财政操作的弹性和空间。在大部分城市的财政来源中，土地出让金依然是占大头（如下表所示）。地方政府增加财政收入，最简单高效的手段就是卖地。
数据来源：财政部，2019年财政收支情况网上新闻发布会文字实录
土地财政实际上与城镇化是相辅相成的。土地财政为城镇化建设、招商引资、改善当地公共服务提供先行资本；而在城镇化建设中，城投公司有扮演了急先锋的角色，但由于发展速度过快，导致债务积累过高，需要时间换空间去化解，地方财政收入是当地城投融资的重要背书，隐含未来现金流对债务的保障，财政收入的大幅下降无疑将导致当地区域融资的边际收紧，投资人用脚投票，城投公司高企的债务将面临危机。
因此，简化用地审批流程，让地方政府拥有更多的资源灵活运用，起到了缓解因疫情冲击对于财政和城投债的压力。数据来源：财政部，2019年财政收支情况网上新闻发布会文字实录
3
对地产的影响
好买君认为，土地新政或许可以平抑省会城市特别是超大城市房价。
高企的房价是推高了社会成本根源所在，社会财富和价值的创造主要通过科技创新，而不是通过炒高某类资产，当某种危机到来是时，这种纸面财富往往随着资产泡沫破裂而消失。
就当下国内房价而言，一线城市北上深平均房价超4万，二三线城市在2015年降息降准以及棚改货币化影响下也已经翻番，而从房价收入比来看，我国居民房价收入比之高令人惊叹，截至2018年末50大中小城市一线、二线、三线的房价收入比分别为23.72、10.37和9.23（如图2所示），而一般而言，在发达国家房价收入比超过6就可以视为泡沫区，因此我国特大型城市和省会城市的房价存在了一定的泡沫。
图3：50大中城市房价收入比
数据来源：Wind，好买基金研究中心整理
通过此次新政通过增加这些城市的土地供应，打造卫星城，通过交通将周边城镇纳入半小时生活圈，公共服务到位，基础设施完善，从而形成一体化格局。相当于利用便捷的交通将人群疏散到周边地区。二是扩大城市面积，将农用地，永久基本农田转变为建设用地，这样能够满足更多人住宅需求同时也能满足更多工业生产的需要，从而平抑这些城市的房价。
总之，土地新政所传达的用地审批权的下移对于省会城市和超大城市是重大利好，短期来看，应对疫情对经济、财政和政府债务的冲击，增加地方政府财政弹性和空间。长期来看，针对房价问题意味着，未来中国的大城市，有望在经济发展和房价平稳之间，找到一个平衡点，有效避免高房价对人才和产业的挤出效应。
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