我们现在处于房地产投资周期的末期。因此，对全球房地产投资者而言，现在是入市良机吗?多元管理人——房地产主管Eric Byrne将为您进行解答

问：

相比以往价格，当前房地产价格似乎较高，那么对客户而言，现在是投资房地产的良机吗?如果是的话，投资重点应该是什么?

答：

相比以往价格，当前房地产价格似乎较高，那么对客户而言，现在是投资房地产的良机吗?如果是的话，投资重点应该是什么?

现在处于房地产投资周期的末期，相较历史水平，当前优质房地产的入市价格看起来偏高。然而，全球利率处在历史低位，一种合理的假设是，尽管全球利率有可能回升，但不会回归历史平均水平。

这不仅意味着，相对于固定收益等其他收益率较低的资产类别，房地产价格处在有利水平。这还意味着，尽管入市价格较高，但是房地产的风险溢价高于无风险利率，很可能更接近其历史平均水平。而且，本轮房地产开发周期并不明显，尤其是在欧洲。这意味着，随着在建项目减少，我们正面临着潜在的经济放缓。在其他条件相同的情况下，这意味着租金与价格的下行压力较小。

尽管如此，在此背景下，我们仍然建议在行业和地区方面进行广泛的分散投资，同时对受益于长期结构性变化的行业和市场进行大规模的战术投资。这意味着，投资者应重点关注物流领域，尤其是为大型城市社区提供服务的资产类型。

我们也青睐那些因人口结构而变得日益重要的另类投资领域，如老年护理、学生公寓等。我们倾向于反弹滞后和/或供给紧俏的市场，包括但不限于欧洲大陆部分地区。

最后，我们建议重点关注特定资产的价值增值措施，即瞄准能够提高资产收入流的特定策略。我们认为，鉴于现在处于房地产周期的末期，并且市场资本价值增长正减速至停滞状态，这是一种取得优异业绩的途径。

问：

您认为2019年影响房地产的三大趋势是什么?

答：

1、全球房地产回报放缓，收入重要性日益上升

我们预计，我们在2018年看到的一些趋势在2019年会加速，然而，回报减速的动因很可能正在从利率上扬及其对定价的影响，转变为经济增长放缓及其对租金的影响。

不管在哪种情况下，首先也是最重要的一点是，我们预计全球房地产的回报会进一步放缓，而收入的重要性日益上升。2015年市场见顶以来，这种趋势就存在了，而且也是一段时间以来，我们也根据该展望来定位产品策略。

2、零售业结构大幅调整，房地产表现两极分化

其次，我们预计，房地产表现继续两极分化。零售领域正在经历大幅结构调整，而这将改变该资产类别的结构。零售业不会消失，但曾被视为零售业的部分领域将会消失，取而代之的是高效的物流仓储和电子商务，与此同时，曾被视为休闲娱乐的部分领域将被纳入零售业。然而，2019年，在资本支出高企和投资者悲观情绪弥漫的背景下，零售业房地产价值将面临压力，被排除在主流资产及最佳投资领域之外。

另一方面，工业房地产则受益于需求侧的结构性变化以及机构资本的流入，其中机构资本的流入长期改变了工业房地产的相对价值。我们预计，这个领域将持续表现良好。

3、市场波动性预计上升，对房地产价值影响甚微

最后，我们认为，市场的波动性预期将有所上升，但对房地产价值几乎没有直接影响。无论是英国脱欧、欧洲预算案，还是美国政府停摆，政治风险将成为媒体关注焦点，并引发不确定性，然而，只有在政治风险影响到房地产需求和经济结构的情况下，才会反映在房地产价值中。根据我们的经验，政治风险在短期内往往被夸大，而只有在长期内，其影响才会被误解和/或低估。

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