放眼全球资产，新兴市场货币贬值、美股泡沫化，资金的避风港口已经屈指可数。不过多瑙河畔仍然阳光明媚，经济复苏刚刚起步，利率维持低位，欧洲的房地产市场仍然沐浴在春风之中，李嘉诚已经去英国收房租了，国内的投资者是否也有去欧洲投资房产的途径呢?好买结合地产投资的各项要点，制作了一份欧洲房产投资指南。
第一步：选择投资方式
房地产的投资方式可分为直接投资和间接投资两种。
直接投资：直接投资是最基本的一种房地产投资方式，在房地产证券化率不高的地区，直接投资是主要的房屋买卖模式。中国就是最好的例子。排队买房、签合同过户、等待出手时点、找中介卖房。中国的房产投资者每次买卖基本都要经历这几个步骤。
房地产直接投资流程繁琐，时间周期长，消耗精力大，而且对于投资者的能力要求较高。就像直接投资股票要精研宏观环境、公司业绩一样，直接投资地产也需要投资者对房屋地理位置、房价变化趋势等因素有个清晰认知。所以对于去欧洲投资房产的中国投资者，直接投资这个方式并不推荐。
间接投资：买基金是将买股票的难度降维，将复杂的择时选股简化为选靠谱的基金经理。同样，投资房地产也可以将难度降维，把直接买房简化成买房地产基金，这就是房地产的间接投资。在房地产证券化率较高的欧洲，地产基金行业发展成熟，监管严格，是很多欧洲本土投资者配置不动产的首选。
结论：推荐以间接方式入资欧洲地产。
第二步：选择底层标的
选完投资方式后接下来要面临底层标的的选择，一般而言，欧洲房产基金主投地产可分为核心型、增值型和机会型三种。
核心型：核心型房产指位置优良、装修完善、价格稳定的商业或住宅地产。
此类地产买入后无需再投资修葺，可直接出租产生现金流，并且价值波动小，脱手容易。类似于价值型蓝筹股，分红稳定，流动性好。
增值型：增值型地产指一些存在增值潜力的老旧房屋。
此类地产一般有几十年房龄，设备老旧，但可能地理位置优良，投入资金装修翻新后存在一定升值空间，当然投资风险要高于核心型地产。类似于成长股，未来发展和业绩存在较大不确定性，不过高风险高收益。
机会型：机会型地产一般只是一块建筑用地，需要再开发项目，建楼卖楼。
投资机会型地产类似PE股权投资，投资周期长，不确定性大，是三种类型地产中风险最高的品种。
结论：多数中国投资者投资欧洲地产是出于资产配置和分散风险的目的，所以风险低、流动性好、收益稳定的资产应该作为首选。在投资时建议投资者选择主投核心型地产的不动产基金。
第三步：选择投资级别
选择投资级别通俗来说就是投资一手房还是投资二手房，两者分别对应着地产基金的房地产一级投资和房地产二级投资。
一级投资：房地产一级投资指地产基金用募集来的资金直接买楼、装修、运营，之后再卖楼。这种投资模式时间周期长，一般要持续十年左右，而且买楼时期的交易费用会造成基金收益率的短期下降，也就是申购基金的前几年投资者都必须面对亏损的单位净值。
一般前几年的投资期过后，房地产的管理和运营趋于稳定，现金开始回流，随着楼盘的陆续出售，投资者开始实现收益。
二级投资：房地产二级投资指地产基金从其他机构手中购买已经稳定运营的地产，购入资产后不需要再进行后续投资，可以直接享受资产带来的现金流。
与一级投资相比，房地产二级投资具有以下几点优势：
一，没有投资期的负收益阶段。从图中可以看出，房地产二级投资直接介入运营成熟的资产，不会有J曲线的投资期，投资者可以快速看到投资收益。
二，投资期限短。由于没有了底层资产的投资期和管理期，房地产二级投资基金的产品期限一般更短。而且底层成熟地产的流动性更好，卖出速度快，收益容易兑现，投资者能够更快速的收回本金。
三，一般能以折扣价格购入优质资产。和二手房买卖类似，如果卖方急于用钱，着急出手，那么买方会有很强的议价能力，能够以一定的折扣价格成交。在房地产二级交易中，买方普遍处于优势地位，具有更大的决策空间和更多的话语权，所以经常能享受到价格方面的优惠。
结论：房地产一级投资虽然潜在收益率更高，但是周期太长，不确定性大，而且投资初期将长时间面对负收益的情况。所以推荐国内投资者考虑专注房地产二级投资的基金。
第四步：选择基金公司
经过以上三步的分析，终于来到了最关键的选择基金公司环节。在中国国内开展欧洲地产投资业务的金融机构较少，而且其中鱼龙混杂，水平参差不齐，这里只推荐一家机构，安本标准投资管理公司。
安本集团总管理规模近8000亿美元，是英国主动管理规模最大的投资机构，其成立于1825年，拥有193年的历史。
安本集团的房地产投资管理规模达600亿美元，在英国排名第一，在欧洲排名第二。其房地产投资专员派驻全球18个地区，是全世界最专业的房地产投资机构之一，也是中国投资者投资欧洲房地产的基金管理人首选。
投资的圣杯就是能够找到10-15个互不相关的优质回报流 ——雷·达里奥
好买这次又介绍了欧洲房地产这个和国内大类资产相关性极低的回报流。风险是可怕的、是不可预知的，以全球视角进行大类资产配置，寻找相关性低的优质现金流，只有这样才能提高财富管理的质量，完成家族财富的长期累积。
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