棚改总投资额主要由三大政策性银行提供,其中又以国开行和农发行为主,2016、2017年两大政策性银行棚改贷款占总投资额比重分别为80%和70%。抵押补充贷款(PSL)则是政策性银行发放棚改贷款的主要途径,2016、2017年抵押补充贷款(PSL)投放总量分别为9714以及6350亿,而截至2018年5月底,抵押补充贷款(PSL)余额达到3.12万亿。
抵押补充贷款(PSL)作为棚改金融工具,2014到2016年占两大政策性银行棚改贷款比例分别为90%、90%和82%,2017年开始大幅下降,仅50%,2018年一季度64%,前5个月抵押补充贷款(PSL)投放量与国开行棚改贷款总量基本一致。
两大政策性银行棚改贷款及PSL占比(单位:亿元)
资料来源:公开信息,好买基金研究中心整理
一、 棚改操作流程
棚改过程中,央行向政策性银行投放抵押补充贷款(PSL),进入政策性银行(国开行、农发行等),银行进行棚改专项贷款的发放,使得地方政府获得棚改贷款、中央补助和社会资本等,资金用途包括两种途径:
(1)实物安置:地方城建平台进行棚户区改造建设,居民家庭获得实物安置(过渡时间较长)。
(2)货币化安置:给予拆迁居民家庭现金补偿,居民家庭可直接购买其他商品房。
棚改操作流程图:
二、 抵押补充贷款(PSL)如何掀起三四线“抢房潮”?
我国棚户区改造工程最早始于2005年,辽宁省率先启动全省范围内的棚户区改造计划,之后由东北地区、中西部地区向全国范围内扩散。2015年之前,棚改主要采用“政府主导,市场运作”的模式,但由于资金来源问题,棚改推进进度一直较慢,在2008-2014年间,我国每年棚户区改造开工量一直保持250-300万套左右。而且期间棚改的补偿模式主要是实物安置,是指政府用建设好的安置房分配给被拆迁棚户区居民,拆房子还房子。
2015年6月,国务院颁布《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》,要求进一步做好城市棚户区改造,并积极推进棚户区改造货币化安置,此时棚改补偿模式正式由实物安置转为了主推货币安置,也就是政府直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民,而后居民再到商品房市场上购置住房。
棚改货币化进程放缓引发市场如此剧烈反应,是由于此前三四线房价等一系列金融市场指标的确是在抵押补充贷款(PSL)等政策的刺激下逐渐爆发的。棚改货币化可以刺激三四线城市商品房的销售,有利于去库存,也会推高房价。棚改实物安置由于是政府建设安置房后向棚户区居民分配,而安置房和商品商品房属于两个体系,但棚改货币化后,政府将居民的购房需求引导到商品房体系,进而推动了商品房去库存。而另一方面,棚改货币化一般会进行溢价补偿,因此居民的财富也会有所增加,除了购买房子外,也会拉动房地产的相关消费。但相应地,也会加大地方政府的资金压力,为此央行通过加大抵押补充贷款(PSL)的投放来支持棚改货币化。
三、 房地产企业资金链承压,但收紧政策对其影响有限
2015年之前的棚改安置都以实物安置为主。政府主要通过拆旧房,盖新房形式进行棚改,因此拆迁户通常需要经历2-3年的过渡期,而政府实施棚改的进度也比较慢。对于市场的影响而言,抵押补充贷款(PSL)由于审批授信与资金投放有时滞效应,对于投放资金短期影响不大。对于房地产市场而言,短期的影响也较为有限,原因有以下几点:
首先,截至2018年5月末,国开行今年已发放棚改贷款4369亿元,较去年同期增加1420亿,占去年全年新增的67%,而今年计划开工比去年少20万套,已发放的贷款会继续做,而且棚改授信和放贷之间有时间差,即使今年授信大幅下降,在途的授信及替换资金(棚改专项债)也将保证放贷相对稳定。
其次,货币化安置比例减少,对商品房销售和房价可能有影响,但对房地产投资影响较小。2014年央行创设抵押补充贷款(PSL)为棚改扩充资金来源,2015年国务院明确提出“要积极推进棚改货币化安置”,此后棚改货币化安置套数比例逐年提升。2016年棚改货币化安置的比例为49%,2017年棚改货币化安置比例达到60%。而今年,考虑到三四线去库存压力下降,房价快速上涨,以及货币化安置对资金的快速消耗,2018年货币化安置比例可能降为45%-55%。
最后,此前滞后的土地购置费对投资的支撑,短期来看,支撑依然存在,而且目前房地产库存较低,前期拿地较多,也有开工需求。
随着国开行对棚改项目审批收紧、监管趋严,决策层对地方政府隐性债务担忧上升,对棚改安置方式从强调货币化重回以实物安置为主,这预示着棚改热潮已站在了十字路口,政策风向和业务模式将发生调整,由于全国范围内地产去库存已经接近尾声,未来棚改货币化将会显著降温。
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